Cómo funciona la amortización hipotecaria: Pagos, intereses y pagos

¿Qué significa amortización?

Amortización es el proceso de pago de un préstamo a través de un calendario fijo de pagos regulares, cada uno de los cuales cubre los intereses debidos para ese período más algún reembolso del principal. El importe de pago se establece de modo que el último pago lleva el saldo exactamente a cero.

Los intereses se calculan cada mes sobre el saldo que todavía debe. Al principio ese saldo es el más grande, por lo que el interés toma la mayor parte del pago. A medida que el saldo se reduce, la porción de intereses cae, y debido a que el pago total permanece igual, la porción principal crece. El resultado es una curva: lento progreso al principio, luego más rápido y más rápido reembolso hacia el final del término.

El pago que se discute aquí es principal e intereses solamente. Muchos propietarios también pagan impuestos sobre la propiedad, seguros de propietarios, seguros hipotecarios y a veces cuotas de la asociación de propietarios como parte de una factura mensual, pero esas cantidades no reducen el saldo del préstamo.

La fórmula de amortización

La fórmula estándar para un pago mensual fijo es M es igual a P veces r veces (1 más r) a la potencia de n, dividido por (1 más r) a la potencia de n menos 1. Aquí P es la cantidad prestada, r es la tasa de interés mensual, que es la tasa anual dividida por 12 y expresada como decimal, y n es el número total de pagos mensuales.

La fórmula viene de tratar el préstamo como una anualidad: el valor actual de todos sus pagos futuros, descontados a la tasa de interés del préstamo, debe igualar la cantidad que usted pidió prestada hoy. No es necesario derivarlo, pero eso explica por qué la tasa y el término importan tanto. La tasa aparece en un exponente, por lo que los pequeños cambios en la tasa o el término tienen efectos sobredimensionados sobre cientos de pagos.

Un ejemplo práctico

Supongamos que usted compra una casa por 400.000 dólares, pone el 20 por ciento abajo, y toma una hipoteca fija de 30 años en el interés anual del 6,5 por ciento. El pago inicial es de 80.000 dólares, por lo que el principal del préstamo P es de 320.000 dólares. La tasa mensual r es 0,065 dividido por 12, alrededor de 0,0054167, y n es 360 pagos.

Enchufar estos valores en la fórmula da un pago mensual principal y de intereses de unos 2.022,62 dólares. En el primer mes, el interés es el saldo veces la tasa mensual: 320.000 veces 0,0054167, o aproximadamente 1.733,33 dólares. Los 289.28 dólares restantes van al director. En el mes dos el saldo es ligeramente menor, por lo que el interés cae a alrededor de 1.731,77 dólares y el principal sube a unos 290,85 dólares.

Observa qué lento se mueve el equilibrio al principio. Después de 10 años, o 120 pagos por un total de 242.700 dólares, todavía se debe aproximadamente 271.284 dólares, lo que significa que menos de 49.000 dólares de capital ha sido reembolsado. Para el mes 180, a mitad del préstamo, la división es de unos 1.261,81 dólares de interés y 760,80 dólares de capital. En el pago final, los intereses son sólo unos 10,90 dólares.

Durante los 30 años completos se pagaría 360 veces 2.022,62, aproximadamente 728.142 dólares, de los cuales unos 408,142 dólares son intereses. El mismo préstamo a 15 años a la misma tasa costaría unos 2.787.54 dólares al mes, pero el interés total caería a aproximadamente 181.758 dólares. En la práctica, los préstamos a 15 años suelen tener tasas más bajas, lo que aumenta aún más la brecha.

Pago inicial y seguro hipotecario privado

Un pago inicial más grande reduce la cantidad prestada, lo que reduce tanto el pago mensual como el interés total. También puede eliminar la necesidad de un seguro hipotecario privado, generalmente llamado PMI. En un préstamo convencional en los Estados Unidos, los prestamistas normalmente requieren PMI cuando el pago inicial es menos del 20 por ciento del valor de la casa, porque el prestamista está tomando más riesgo.

El PMI suele ser un porcentaje anual del monto del préstamo, a menudo entre 0,3 y 1,5 por ciento dependiendo de la puntuación de crédito, el pago inicial y el tipo de préstamo, y se divide en cargos mensuales. Usando la misma casa de 400.000 dólares con un 10 por ciento de descuento, el préstamo se convierte en 360.000 dólares. El principal y el pago de intereses a 6,5 por ciento durante 30 años se eleva a unos 2.275,44 dólares, y el PMI a un 0,5 por ciento ilustrativo añade 150 dólares al mes.

PMI no dura para siempre en un préstamo convencional. Bajo la Ley federal de Protección de Propietarios, generalmente puede solicitar la cancelación una vez que su saldo alcanza el 80 por ciento del valor original de la vivienda, y debe ser eliminado automáticamente cuando el saldo está programado para alcanzar el 78 por ciento, siempre que esté al día en los pagos. En este ejemplo, los pagos regulares por sí solos traen el saldo por debajo del 80 por ciento del valor original después de unos 95 pagos, cerca de 8 años. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, siguen diferentes reglas de seguro hipotecario, por lo que comprueba los términos de tu préstamo específico.

Cómo los pagos adicionales cambian la imagen

Cualquier cantidad que pague más allá del pago programado va directamente al principal, asumiendo que su prestamista lo aplica de esa manera y tu préstamo no tiene penalización por pago anticipado. Debido a que el interés futuro se calcula sobre un saldo más pequeño, el compuesto de ahorros durante la vida restante del préstamo.

Volver al préstamo de 320.000 dólares en el 6,5 por ciento. Añadir sólo 200 dólares al mes al principal desde el primer pago acorta el préstamo de 360 pagos a 281, pagándolo unos 6 años y 7 meses antes. El interés total cae de unos 408,142 dólares a unos 302,714 dólares, un ahorro de aproximadamente 105,400 dólares de pagos adicionales que suman alrededor de 56.200 dólares.

Los pagos extras hechos temprano tienen el mayor efecto, porque eliminan el principal que de otro modo devengaría intereses durante décadas. Sin embargo, antes de pagar por adelantado, muchas personas primero se aseguran de que tienen un fondo de emergencia y no están llevando deuda de intereses más altos, ya que el pago de una tarjeta de crédito del 22 por ciento suele ser mejor que el pago de una hipoteca del 6,5 por ciento. Un profesional financiero puede ayudarle a sopesar el pago por adelantado contra el ahorro o la inversión.

Pagos hipotecarios frente al IME

En la India y muchos otros países, el pago mensual fijo de un préstamo se llama IME, a excepción de la cuota mensual equivalente. La matemática es idéntica: un EMI se calcula con la misma fórmula de amortización, y su interés y principales turnos divididos con el tiempo exactamente como se describe anteriormente. La diferencia es principalmente la terminología y lo que se incluye en. Una cotización de pago hipotecario estadounidense a menudo incluye impuestos, seguros y PMI, mientras que una cifra de IME generalmente se refiere al principal y los intereses por sí solos. Algunos préstamos también utilizan intereses de saldo reductor calculados diariamente o tienen diferentes convenciones de composición, así que lee el acuerdo de préstamo cuidadosamente.

Ejecutando los números con las calculadoras ToolWorld

La calculadora de hipotecas ToolWorld estima los pagos a tipo fijo del precio de la vivienda, el pago inicial como una cantidad o porcentaje, la tasa de interés anual y el plazo de préstamo. Añade impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda, cuotas HOA y una tarifa PMI para mostrar un costo mensual completo, y le permite ingresar una cantidad adicional hacia el principal para ver cómo cambia el pago. Muestra los totales incluyendo intereses y PMI pagados, una vista de amortización del principal, intereses y saldo, y un horario CSV mensual descargable. Su estimación de PMI se basa en el principal original y se detiene una vez que el saldo cae por debajo del 80 por ciento del precio original, una simplificación ya que las reglas reales del prestamista varían.

La EMI / Calculadora de Préstamos aplica la misma fórmula a cualquier cantidad de préstamo, tasa y tenencia, mostrando el EMI mensual, un gráfico principal versus interés, una instantánea anual del programa y una descarga mensual completa de CSV. Para sopesar el prepago contra la inversión, la Calculadora de Interés Compuesto proyecta el crecimiento de una cantidad inicial y adiciones mensuales con compuesto mensual, trimestral o anual y un gráfico año a año. Usa los resultados para preparar buenas preguntas para un prestamista o asesor, que puede dar cuenta de tu imagen financiera completa.